حياة اليانصيب: إنشاء فائزين محظوظين في الإسكان على حساب …

0

مرحبًا بكم في يانصيب الإسكان بمدينة نيويورك. ضع اسمك في القبعة وقد تكون محظوظًا. قد تحصل على شقة مدعومة بشكل كبير في مبنى فاخر في أحد الأحياء المختارة في مانهاتن ، أو أحد الأحياء الجديدة الفاخرة في بروكلين ، مثل ويليامزبرغ أو دومبو.

المصدر: المؤلف

إذا لم تفز باليانصيب ، فستحصل على امتياز دفع أعلى إيجارات للشقق وأسعار الشقق في الدولة. ربما تشعر بالراحة – أو تشعر بالألم – بمعرفة أن جزءًا كبيرًا من إيجارك يذهب مباشرة لدعم إيجار جيرانك الحائزين على اليانصيب.

تعتبر مدينة نيويورك رائدة في تنفيذ ما يسمى بالتقسيم “الشامل”. تتطلب هذه السياسات أن تخصص المباني الجديدة في أجزاء كثيرة من المدينة نسبًا تتراوح بين 20-50 بالمائة من وحداتها للحصول على إيجارات مدعومة “بأسعار معقولة”. يحصل باقي المستأجرين في المبنى على إيجارات مرتفعة للغاية في السوق ، مع العلم أن جزءًا كبيرًا من مدفوعات الإيجار سوف يدعم جيرانهم. “بأسعار معقولة” هو مصطلح فني. إنه يعني ببساطة إيجارًا مدعومًا تمليه الحكومة يكون أقل بكثير من أسعار السوق.

بسبب التكلفة الباهظة لدفع ثمن هذه الإعانات ، ينتج عن التقسيم الشامل للمناطق إيجارات في السوق مرتفعة للغاية بحيث تجعلها مادية. استبعاد معظم الناس من القدرة على تحمل تكلفة الشقق. في مبنى جديد مبدع شيد في عام 2017 في حي موراي هيل في مانهاتن ، شقة بسعر السوق من غرفتي نوم / حمامين في الطابق الحادي والثلاثين مقابل 10،048 دولارًا أمريكيًا في الشهر.

ما يعادل (أكبر في الواقع – انظر أدناه) إيجارات 2 غرفة نوم “بأسعار معقولة” مقابل 1.082 دولارًا في الشهر ، أي أقل بنسبة 90 في المائة تقريبًا من إيجار السوق. اضطر المطور إلى تخصيص 20 في المائة من وحدات المبنى ليتم تأجيرها بهذا السعر المنخفض من أجل الحصول على إذن من المدينة لتطوير العقار. يجب أن تتوافق الوحدات المدعومة مع القواعد الحكومية المتعلقة بالحد الأدنى لحجم الغرفة. لا تكلف الشقق بسعر السوق أكثر فحسب ، بل الغرف أصغر.

حقوق واضعي اليد

اليانصيب ليس الطريقة الوحيدة التي يضطر فيها بعض المستأجرين إلى دعم إيجار مستأجرين آخرين. الطريقة الأقدم بكثير – مع تأثير ضار أكثر وضوحًا – هي نظام مدينة نيويورك للتحكم في الإيجارات ، والذي كان موجودًا بأشكال مختلفة منذ الحرب العالمية الثانية. تختلف تفاصيل هذه البرامج. في البداية كنتيجة لضوابط الأسعار الفيدرالية التي تم وضعها خلال الحرب ، تم إدارة نظام تنظيم الإيجارات لاحقًا في أوقات مختلفة من قبل مدينة وولاية نيويورك.

كان أقدم شكل يسمى “التحكم في الإيجارات” ، وفي عام 1969 أصبح “تثبيت الإيجار” ، ولكن بأي اسم ، فإنه ينطوي على وكالة حكومية تتحكم في الإيجارات وتملي مقدار الزيادة التي يمكن أن ترتفع. في جلسات الاستماع العامة نصف السنوية ، يطلب المستأجرون عادةً إرجاع الإيجار ، وفي بعض السنوات كانت هناك زيادات بنسبة 0 في المائة. في آخر جلسة استماع ، سُمح بارتفاع الإيجارات بنسبة 3 في المائة ، ولكن مع ارتفاع معدل التضخم حاليًا بمعدل سنوي قدره 9 في المائة ، فإن هذا يرقى إلى مستوى حقيقي (معدل التضخم) اختزال في إيجارات 6 في المائة.

عندما تنخفض الإيجارات الحقيقية لفترة كافية ، لا يستطيع الملاك تحمل تكاليف صيانة مبانيهم والتخلي عنها في نهاية المطاف. قد حدث هذا بشكل جماعي خلال السبعينيات والثمانينيات من القرن الماضي شديدة التضخم ، مما أدى إلى تحويل مناطق شاسعة من المدينة إلى أراض قاحلة مهجورة تشبه إلى حد كبير المدن التي تعرضت للقصف في الحرب العالمية الثانية أو ماريوبول في الحرب الأوكرانية المستمرة. خلال معظم هذه السنوات ، تم التخلي عن المزيد من الشقق مقارنة بالبناء.

وحتى في الآونة الأخيرة ، عندما سمحت السياسات الأكثر اعتدالًا بشكل عام مثل “تثبيت الإيجار” المسماة بشكل حميد بتتبع التكاليف بشكل أفضل ، كانت النتيجة الصافية ندرة شديدة في البناء الجديد. لم يواكب عدد الشقق المبنية حديثًا عدد الوافدين الجدد للعيش في المدينة. يؤدي عدم وجود عرض جديد كافٍ إلى الضغط على العدد الصغير من وحدات سعر السوق ، كما يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات. تتفاقم هذه الندرة بسبب حقيقة أن المستأجرين الذين يدفعون إيجارات أقل من السوق المدعومة أو الخاضعة للرقابة يبقون في شققهم لفترة أطول بكثير من المستأجرين بسعر السوق ، مما يزيد من تقييد العرض.

الطريقة الوحيدة لتجنب هذه الإيجارات المرتفعة للغاية في السوق هي أن تصبح “مستقطنة”. كن مستأجرًا قديمًا انتقل إلى المنزل قبل أن يبدأ النقص في التحكم في الإيجارات في البداية في الخمسينيات من القرن الماضي. يمكن لبعض هؤلاء المستأجرين القدامى الخاضعين للرقابة الإيجارية دفع إيجارات ليست سوى جزء صغير من وحدات سعر السوق المكافئة. إذا لم تكن عجوزًا ومحظوظًا ، فكن محظوظًا بما يكفي لأن يكون لديك قريب يعيش في إحدى تلك الشقق. بموجب قانون مدينة نيويورك ، يمكن أن تنتقل الشقق الخاضعة للتنظيم الإيجاري إلى الأبناء والأحفاد وأبناء الأخ والأخت وحتى الأصهار إلى الأبد ، مثل العقارات الإقطاعية. على الرغم من أن المستأجرين في نيويورك يوقعون عقود إيجار لمدة سنة أو سنتين ، فإن المالك ملزم قانونًا بتجديد هذه الإيجارات بأسعار منظمة … إلى الأبد.

الطين البني: التحجر الحفظ

لا تزال هناك طريقة أخرى تمنحها نيويورك لحقوق واضعي اليد من خلال حظر جميع الإنشاءات الجديدة تقريبًا في مساحات شاسعة من المدينة تسمى مناطق لاندمارك. أكثر من 28 في المائة من مانهاتن محصورة بالفعل من التطوير الجديد بهذه الطريقة. عندما تتجول في المدينة ، ابحث عن لافتات الشوارع ذات اللون البني التي تشير إلى أنك في منطقة متحجرة حيث يكون التطوير الجديد غير قانوني. مثل الطين البني المتحلل ، يتم توسيع هذه المناطق بانتظام حيث تواصل لجنة الحفاظ على المعالم في المدينة ، عادةً بناءً على حث بعض مالكي العقارات المستفيدين ، جهودها لتحويل مدينة نيويورك إلى أكبر متحف معماري في الهواء الطلق في العالم. سعر الدخول إلى هذا المتحف هو أعلى أسعار المساكن في البلاد.

إذا صادفت شراء منزل مستقل أو شقة تعاونية أو شقة سكنية في إحدى هذه المناطق ، فيمكنك أن تطمئن إلى أنه لن يكون هناك مبنى جديد كبير يحجب وجهات نظرك أو يزعج الطبيعة التاريخية الجذابة لمنطقتك. نتيجة لذلك ، سيرتفع سعر العقار بشكل عام. وماذا عن الوافدين الجدد إلى المدينة؟ دعهم ينتقلون إلى إحدى تلك المناطق المتضائلة غير المحددة المعالم في بعض الأحياء الأخرى.

إن تحديد معالم الأراضي وتقسيمها إلى مناطق لها تأثير في الحد بشدة من المعروض من المساكن الجديدة من خلال حظر التطوير الجديد بشكل كامل تقريبًا أو ، في حالة تقسيم المناطق ، تقييدًا شديدًا لارتفاع المباني الجديدة والجزء الأكبر منها.

كل هذه السياسات – اليانصيب ، والتحكم في الإيجارات ، وتحديد المعالم / تقسيم المناطق – تخلق شكلاً من أشكال حقوق واضعي اليد التي تمنح الامتيازات للمقيمين الحاليين وتعاقب الوافدين الجدد إلى المدينة. كل هذه السياسات تقلل من بناء وحدات جديدة ، مما يؤدي إلى ندرة متزايدة في المساكن مما يؤدي إلى ارتفاع إيجارات السوق وأسعار الشقق السكنية. هذه السياسات تكلف عدة آلاف من الناس خارج الأحياء الأكثر ملاءمة لعملهم وأسلوب حياتهم.

نتيجة لذلك ، يواجه أولئك الذين يرغبون في العيش في المدن التي لديها سياسات الإسكان الأكثر قسوة ضد النمو ، مثل نيويورك ، خيارًا كئيبًا: دفع إيجارات السوق المرتفعة للغاية لواحدة من عدد قليل من الشقق الحديثة المشيدة حديثًا ، والعيش في منزل رث. أو شقة خاضعة للتنظيم الإيجاري تتم صيانتها بشكل سيئ ، أو مواجهة تنقل شاق من حي غير مرغوب فيه في كوينز أو جزيرة ستاتن أو نيو جيرسي. أو أتمنى أن تكون محظوظًا في يانصيب الإسكان.

السياسات الحكومية المناهضة للسوق تجعل الإسكان نادرًا

ما يبدأ في مدينة نيويورك عادة ما ينتشر في جميع أنحاء البلاد. تم سن أول مرسوم شامل لتقسيم المناطق في أمريكا ، والذي يقيد ارتفاع المباني ومعظمها ، في مدينة نيويورك في عام 1916. واليوم ، تقيد كل مدينة ومدينة تقريبًا في جميع أنحاء البلاد بناء مساكن جديدة من خلال قواعد تقسيم المناطق التقييدية ، على الرغم من وجود تزايد إدراك أنه يجب تخفيف هذه القيود إذا أردنا خفض تكلفة الإسكان.

أصبحت أحدث بدعة في مدينة نيويورك ، ما يسمى بالتقسيم الشامل للمناطق حيث يضطر البناة إلى وضع وحدات مدعومة بأسعار معقولة جانباً ، دي ريجوير في أكبر المدن والبلدات في جميع أنحاء البلاد. ويؤدي ذلك إلى صافي تأثير زيادة إيجارات السوق من خلال زيادة تكلفة بناء وحدات السوق وبالتالي إبطاء بنائها. يتم دفع ثمن باهظ لدعم الفائزين المحظوظين في اليانصيب للوحدات المدعومة.

انتشر Landmarking ، وهو ابتكار آخر مشكوك فيه في نيويورك ، حيث تسعى المدن إلى الحفاظ على الأحياء التاريخية المختارة سياسيًا على حساب الوافدين الجدد ، الذين لديهم الآن أماكن أقل للعيش.

والتحكم في الإيجارات ، على الرغم من سجله الرهيب في مدينة نيويورك وأماكن أخرى ، وتعويمه الموثق جيدًا للمبدأ الاقتصادي للعرض والطلب ، يستمر في الانتشار ، مؤخرًا إلى ولاية كاليفورنيا بأكملها وإلى مدن أصغر مثل سانت. بول ، مينيسوتا ، وهوبوكين ، نيو جيرسي. في عرض مؤثر بشكل خاص للتأثير المروع للتحكم في الإيجارات على الإنشاءات الجديدة ، انهارت تصاريح البناء الجديدة بنسبة 82 في المائة في سانت بول بينما شهدت مدينتها التوأم مينيابوليس ، التي لم تفرض بعد السيطرة على الإيجارات ، زيادة بنسبة 68 في المائة في التصاريح. للبناء الجديد. يصعب على الاقتصاديين أن يطلبوا تجربة طبيعية أفضل لإثبات التأثير الضار لضبط الإيجارات.

الأسواق الحرة هي الحل

لا توجد مشكلة حقيقية في القدرة على تحمل التكاليف في الإسكان ، على الرغم من كل التصريحات. بل هناك مشكلة ندرة مصطنعة. تم تقييد عرض المساكن بشكل مصطنع من خلال هذه السياسات وغيرها (مثل قوانين البناء المقيدة والمكلفة بشكل مفرط). ألغِ هذه القوانين وألغها ، وشاهد رواد الأعمال في السوق يبنون المزيد من المنازل ويقدمونها بأسعار أقل لمن يستطيع دفع ثمنها. ألغِ المبدأ الظالم بأن بيتر يجب أن يدعم بول ، أو أن جين يجب أن تدعم آن ، أو أن أي شخص يجب أن يدعم منازل لأي شخص آخر.

من خلال استعادة مبدأ أن كل شخص يجب أن يدفع ثمن منازلهم ، فإننا سنعيد السوق الحرة في مجال الإسكان. إزالة المعالم وتقسيم المناطق وضوابط الإيجار وأي عوائق اصطناعية أخرى أمام البناء الجديد. ثم شاهد البنائين العظماء يقومون بالباقي. لقد رأينا هذا يحدث من قبل. على الرغم من أن الابتكارات في مجال البناء والمستوى المعيشي الأعلى بكثير تعني أنها ستكون اليوم ذات جودة أعلى بكثير ، إلا أنه خلال أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين ، شهدت طفرة في البناء لم يشهدها العالم من قبل من قبل ، حيث استوعبت بسهولة مئات الآلاف من المهاجرين في الشرق الأدنى في مانهاتن. سيدا وفي أحياء أخرى حول المدينة. كل ذلك بدون دعم.

في منتصف القرن العشرين ، كان الأخوان ليفيت رائدين في إنتاج “ليفيتاون” منخفضة التكلفة وذات الإنتاج الضخم في نيويورك ونيوجيرسي وبنسلفانيا والتي كانت تؤوي الآلاف من الجنود العائدين من الحرب العالمية الثانية. في جميع أنحاء البلاد خلال القرن العشرين ، كان هناك العديد من الأمثلة الأخرى للتنمية واسعة النطاق. يمكن بناء مساكن جديدة غير مكلفة مرة أخرى إذا كانت الحكومة فقط ستخرج من الطريق.

أنهِ “حياة اليانصيب” في الإسكان وشاهد رواد الأعمال في السوق يقومون بالباقي.

ريمون سي نايلز

رايموند سي نايلز زميل أقدم في المعهد الأمريكي للبحوث الاقتصادية. وهو حاصل على درجة الدكتوراه في الاقتصاد من جامعة جورج ميسون وماجستير إدارة الأعمال في المالية والاقتصاد من كلية ليونارد إن ستيرن للأعمال بجامعة نيويورك. قبل الشروع في مسيرته الأكاديمية ، عمل نايلز لأكثر من 15 عامًا في وول ستريت كمحلل أول لأبحاث الأسهم في Citigroup و Schroders و Goldman Sachs ، وكشريك إداري لصندوق تحوط يستثمر في الأوراق المالية للطاقة. قام نايلز بنشر فصل في كتاب والعديد من المقالات في المنشورات العلمية والشعبية.

احصل على إشعارات بالمقالات الجديدة من Raymond C. Niles و AIER.